¿La causal de venta de un inmueble, es válida para sacar de un local comercial a un inquilino que tiene más de dos años de ocupación?
En el ecosistema inmobiliario es muy común encontrarnos con propietarios que desean dar por terminado el contrato de arrendamiento que los ata a sus arrendatarios bajo la causal de venta del inmueble.
(Léa aqui, la normativa de los contratos de arrendamiento en Colombia)
El contexto en que firmamos un contrato de arrendamiento puede cambiar con el paso de los años. Pensemos en una persona que arrendó un local a un comerciante con el propósito de establecer una relación contractual duradera, pero después de cierto tiempo la situación económica del arrendador se tornó muy difícil y, por lo tanto, necesita vender su inmueble para pagar unas deudas. El propietario ha enviado un preaviso con más de seis meses de antelación pidiéndole a su inquilino la desocupación del local bajo la causal de venta y quiere que su inmueble le sea devuelto a la mayor brevedad.
¿Lo anterior es procedente según la ley? Pese a lo que muchos pueden pensar la respuesta es no. Sacar a un inquilino cuando han transcurrido más de dos años desde el inicio del contrato puede ser sumamente complicado. Esto es así porque al arrendatario le asiste un derecho llamado “Renovación del contrato de arrendamiento”
(artículo 518 del Código de Comercio).
Ese derecho implica que la relación contractual entre arrendador e inquilino debe renovarse a menos de que se presente una o varias de las siguientes causales:
- Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Que el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Como se puede observar, en ningún momento el artículo 518 del Código de Comercio estipula que puede solicitarse la devolución del inmueble porque este va a venderse. Así las cosas, el arrendador no puede actuar de manera arbitraria pasando por encima de los derechos de su inquilino, ya que estaría yendo en contra de la ley.
Tal vez puede pensarse del lado de los arrendadores que la norma citada es muy proteccionista con el arrendatario, pero nada que hacer: dura es la ley, pero es la ley (como dicta el antiguo aforismo del derecho romano).
Entonces, ¿qué se puede hacer? Por supuesto que como propietario puedes vender tu inmueble, pero ojo, no puedes comprometerte con tu comprador a que lo vas a entregar desocupado porque, como ya se ha expuesto, debe respetarse el contrato de arrendamiento existente. A la promesa de venta o a la venta que se celebre debes anexar una copia del contrato de arrendamiento.
Ahora, si tu potencial comprador te ha dicho que la única manera de que se firme la compraventa es que el inmueble esté desocupado, la opción más sana que te sugiero es la siguiente: ¡habla con tu inquilino! Hablando se entiende la gente, dicen por ahí. La solución parece simple, pero la mejor manera de resolver las desavenencias siempre va a ser el mutuo acuerdo.
En suma, la Ley 820 de 2003 proporciona un marco normativo completo y suficiente para la elaboración, desarrollo y ejecución de contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Si quieres que tus contratos de arrendamiento sean efectivos la clave es simple: ¡Apégate a la ley!
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