La vulnerabilidad del Sector Inmobiliario ante el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo.
El sector inmobiliario juega un papel crucial en la economía mundial, no solo por la envergadura de los recursos que moviliza, sino también por los riesgos asociados a esta movilización. Una preocupación creciente en este ámbito es su potencial vulnerabilidad frente a prácticas ilícitas como el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo. La Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF) advierte que, sin las medidas de protección adecuadas, el sector inmobiliario se expone a ser un canal para la infiltración de flujos ilícitos.
Este riesgo no es solo una cuestión de preocupación nacional; ha ganado reconocimiento a nivel internacional. La naturaleza del sector, que implica grandes transacciones y a menudo una regulación compleja, lo convierte en un objetivo atractivo para actividades delictivas. La UIAF hace énfasis en la necesidad de implementar sistemas robustos de vigilancia y control para prevenir que el sector inmobiliario sea explotado para fines nefastos. La consciencia y acción colectiva son fundamentales para mitigar estos riesgos y asegurar que el sector contribuya de manera positiva y segura al crecimiento económico.
Por lo anterior, exponemos una breve guía con las principales buenas practicas y normativas que todo negocio inmobiliario debe implementar en relación con la legalidad y debida diligencia de cumplimiento legal para evitarse inconvenientes futuros.
Buenas Prácticas para la Gestión de Riesgos de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo en el Sector Inmobiliario:
1. Códigos de Ética en Inmobiliarias:
- Cada inmobiliaria debe adoptar códigos de ética que regulen la conducta empresarial, asegurando que todas las operaciones se realicen con eficiencia, honestidad y transparencia.
- Los códigos deben enfatizar la prevención del lavado de activos y el financiamiento del terrorismo, comprometiendo a todo el personal en su cumplimiento.
2. Adopción de Recomendaciones del GAFI:
- El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) clasifica a los agentes inmobiliarios dentro de las Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD).
- Se aplican requisitos específicos de debida diligencia (DDC), incluyendo la identificación de clientes, beneficiarios finales y monitoreo constante de las transacciones.
3. Implementación de Buenas Prácticas:
- Inmobiliarias de cualquier tamaño deben incorporar estas prácticas para protegerse contra los riesgos asociados al lavado de activos y financiamiento del terrorismo.
- Se sugiere la adopción del Código de Ética de FEDELONJAS.
4. Recomendaciones Clave del GAFI:
- Debida diligencia del cliente (DDC): Prohibición de cuentas anónimas y exigencia de medidas de DDC en relaciones comerciales y transacciones sospechosas.
- Mantenimiento de Registros: Conservación de registros de transacciones y medidas de DDC por al menos cinco años.
- Personas Expuestas Políticamente (PEP): Medidas adicionales de DDC para clientes PEP, incluyendo la aprobación de la alta gerencia y monitoreo intensificado.
- Nuevas Tecnologías: Evaluación y mitigación de riesgos asociados al uso de nuevas tecnologías en productos y prácticas comerciales.
Políticas de Integridad y Cumplimiento en el Sector Inmobiliario:
1. Rechazo de Actuaciones Ilegales: Compromiso firme de la inmobiliaria a denunciar y rechazar cualquier acto ilegal, deshonesto, corrupto o impropio.
2. Actividades Compatibles con el Negocio: La inmobiliaria garantiza que bajo su nombre solo se realicen actividades alineadas con su objeto social y negocio.
3. Selección Cuidadosa de Clientes: La empresa se abstendrá de prestar servicios a personas o entidades cuya honorabilidad o prácticas estén en duda, o que vayan en contra de los principios éticos y legales.
4. Protección de los Intereses de las Contrapartes: Compromiso de no realizar operaciones que lesionen los intereses de las partes involucradas, asegurando transparencia y buena fe.
5. Integridad y Veracidad en la Información: Riguroso cuidado en la exactitud de la información en contratos, escrituras y documentos relacionados con los negocios de la empresa.
6. Formalización Escrita de Acuerdos: Todos los mandatos, contratos y negocios deben ser formalizados por escrito, respetando los procedimientos de confidencialidad y manejo de información definidos por la inmobiliaria.
7. Evitación de Relaciones con Entidades Riesgosas: La inmobiliaria evitará cualquier vínculo con personas incluidas en listas internacionales de alto riesgo, como las listas de las Naciones Unidas y OFAC, en conformidad con el derecho internacional.
Por lo anterior, la adopción de un Modelo Matriz de Riesgos y Controles es crucial en el sector inmobiliario, particularmente cuando se trata de establecer y desarrollar relaciones contractuales con proveedores. Esta herramienta permite una evaluación detallada y sistemática de los posibles riesgos asociados con cada proveedor y con las etapas del proceso contractual.
Aquí podemos observar las tipologías relacionadas con el Sector Inmobiliario en terminos de incumplimiento con la normativa:
Las tipologías pueden definirse como las técnicas, procedimientos y operaciones que utilizan las organizaciones criminales para el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo. También se ha señalado que son las diferentes formas como se llevan a cabo estos delitos, o, como lo indica el GAFI, las metodologías y tendencias del LA/FT.
1. Ventas fraudulentas de bienes inmuebles.
2. Cesión del derecho de adquisición de un bien inmueble, a la finalización de un contrato de leasing
financiero inmobiliario para lavar dinero ilícito.
3. Utilización de apoderados o testaferros por parte de proveedores de bienes adquiridos con dinero
ilícito, que intervienen en una operación de leasing.
4. Compra/venta ficticia de una propiedad.
5. Lavado de Activos provenientes de ilícitos cometidos en el extranjero a través de operaciones comerciales e inmobiliarias, y por medio de sociedades pantalla.
6. Tipologías relacionadas con el Sector Inmobiliario.
6.1. Lavado de activos a través de actividades agrícolas/compra de terreno (BRA).
6.2. Lavar fondos provenientes de narcotráfico a través de contratos de arrendamiento (MEX).
6.3. Lavado de Fondos a través del Sector de Construcción (PER).
6.4. Ventas fraudulentas de bienes inmuebles.
7. Adquisición de bienes o propiedades por grupos familiares de los secuestradores o extorsionistas.
8. Suministro de bienes, víveres o ganado para grupos ilegales.
9. Fiducia inmobiliaria: recursos ilícitos del constructor.
10.Fiducia inmobiliaria: recursos ilícitos del comprador.
11.Fiducia inmobiliaria: cesión de derechos del comprador.
12.Fiducia de titularización: fiducia de titularización de un inmueble.
13.Canalización de recursos ilícitos a través de empresas inmobiliarias nacionales y extranjeras.
14.Ocultamiento de los bienes y recursos de origen ilícito mediante la escisión y absorción de empresas
inmobiliarias.
15.Financiación del Terrorismo a través de la creación de empresas y establecimientos comerciales para
efectuar operaciones de compra / venta de bienes inmuebles.
